L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les règles applicables au congé délivré par le bailleur dans le cadre d’un bail d’habitation vide. Motif de reprise, vente du logement ou motif légitime et sérieux : chaque cas obéit à des conditions de forme et de fond précises, dont la violation entraîne la nullité du congé. Comprendre ces conditions est un préalable avant toute saisine du juge.
Contenu de l’article 15 : les trois motifs de congé du bailleur
Le bailleur ne peut donner congé à son locataire que pour l’un des trois motifs limitativement prévus par la loi. Ce caractère limitatif est la première ligne de défense du locataire devant le juge.
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Congé pour reprise personnelle
Le bailleur reprend le logement pour y habiter lui-même, y loger son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ou un ascendant ou descendant. Le congé doit impérativement mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise.
Congé pour vente
Le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un droit de préemption. Le prix et les conditions de la vente doivent figurer dans le congé.
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Congé pour motif légitime et sérieux
Ce motif couvre principalement l’inexécution par le locataire de ses obligations (impayés de loyer, troubles de voisinage, défaut d’assurance). Le bailleur doit décrire précisément les faits reprochés.
Nullité du congé : les vices de forme à soulever devant le juge
L’article 15 prévoit expressément que le congé est nul s’il ne mentionne pas le motif allégué. En cas de reprise, l’absence du nom ou de l’adresse du bénéficiaire entraîne la même sanction. Ces exigences ne sont pas de simples formalités : le juge les contrôle d’office ou sur demande du locataire.
Plusieurs vices peuvent être invoqués dans un litige :
- L’absence de motif ou un motif imprécis dans la lettre de congé (par exemple, un congé qui mentionne « reprise » sans nommer le bénéficiaire)
- Le non-respect du délai de préavis, fixé à six mois avant l’échéance du bail pour un logement vide
- Un mode de délivrance irrégulier (le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement)
- En cas de congé pour vente, l’omission du prix et des conditions de la vente, ou l’absence de mention du droit de préemption du locataire
Devant le tribunal judiciaire, le locataire qui soulève un de ces vices demande au juge de prononcer la nullité du congé. Si le congé est déclaré nul, le bail se poursuit aux conditions antérieures.
Congé frauduleux : contester le motif sur le fond
Au-delà de la forme, le juge peut annuler un congé dont le motif est frauduleux. Un congé pour reprise alors que le bailleur n’a aucune intention réelle d’occuper le logement constitue une fraude à la loi. Le locataire peut apporter tout élément de preuve pour démontrer l’absence de sincérité du motif.
La décision du tribunal judiciaire d’Alençon (RG n°25/00039) illustre ce contrôle. Le juge y a vérifié la conformité du congé pour vente aux exigences de l’article 15, en examinant la mention du prix, la description du logement et le respect du droit de préemption du locataire. Le juge ne fait droit au congé que s’il l’estime régulier et bien fondé, même en l’absence du défendeur.
Indécence du logement comme argument de fond
La jurisprudence récente apporte un angle supplémentaire. Un arrêt du 4 juin 2026 a précisé qu’un bailleur ne peut pas invoquer un « motif légitime et sérieux » fondé sur des travaux de remise en décence lorsqu’il connaissait l’état du logement au moment de la signature du bail. Cette décision renforce la défense du locataire en ajoutant la décence du logement comme critère de validité du congé.
Le juge examine désormais l’article 15 en lien avec l’article 20-1 de la loi de 1989, qui traite spécifiquement des logements indécents. Le bailleur ne peut pas contourner la protection du locataire en invoquant la nullité ou la résiliation du bail pour expulser l’occupant d’un logement impropre à l’habitation.
Procédure devant le juge des contentieux de la protection
Depuis la réforme de l’organisation judiciaire, les litiges relatifs aux baux d’habitation relèvent du juge des contentieux de la protection, rattaché au tribunal judiciaire. Le locataire qui conteste un congé doit saisir ce juge, soit par assignation, soit par requête selon le montant du litige.
Concrètement, la contestation suit ces étapes :
- Rassembler les pièces (copie du bail, lettre de congé, accusé de réception, échanges avec le bailleur, preuves de l’état du logement si la décence est en cause)
- Rédiger une assignation ou une requête mentionnant les fondements juridiques (article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et le cas échéant l’article 20-1)
- Saisir le greffe du tribunal judiciaire compétent, celui du lieu de situation du logement
Le locataire peut se défendre seul devant le juge des contentieux de la protection, sans avocat obligatoire. L’aide juridictionnelle est accessible sous conditions de ressources.
Délai pour agir
Le locataire doit contester le congé avant la date d’effet prévue. Attendre l’expiration du délai de préavis sans réagir fragilise considérablement la position en justice. Agir dès réception du congé permet de préserver tous les moyens de défense.
Un congé contesté avec succès maintient le bail en vigueur. Le bailleur qui souhaite néanmoins récupérer le logement devra alors délivrer un nouveau congé conforme, en respectant l’intégralité du formalisme prévu par l’article 15, ce qui repousse toute libération des lieux d’au moins six mois supplémentaires.
