L’augmentation annuelle d’un loyer ne peut dépasser la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publiée par l’INSEE, sauf exception contractuelle ou en cas de travaux importants réalisés par le bailleur. Certaines villes appliquent aussi un plafonnement spécifique appelé encadrement des loyers, qui impose une limite supérieure indépendante de l’IRL.
Des démarches précises doivent être respectées pour toute hausse, incluant la notification formelle au locataire et le respect de délais stricts. Un manquement à ces règles expose le bailleur à un refus légal de la hausse ou à des sanctions administratives.
Ce que dit la loi en 2025 sur l’augmentation maximale des loyers
En 2025, le cadre imposé pour l’augmentation des loyers ne laisse que peu de place à l’interprétation. Les grandes métropoles et territoires en tension, Paris, Bordeaux, Lyon, Lille, Montpellier, Est Ensemble ou encore la Martinique, appliquent l’encadrement des loyers. Impossible pour un propriétaire d’ignorer le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : c’est la borne à ne pas dépasser.
À chaque nouveau contrat, le montant demandé doit respecter un loyer de référence établi selon la nature du logement, sa localisation précise et la période de construction. Un complément de loyer n’est envisageable que si le bien présente des particularités rares, et il faudra le prouver, pièce à l’appui.
Voici les deux points à retenir pour comprendre comment cela s’applique concrètement :
- Le loyer en place ne peut évoluer que dans la limite de la variation de l’indice publié par l’INSEE.
- Lors d’une relocation, sauf justification recevable, le montant doit s’aligner sur celui du bail précédent.
Grâce à cette zone d’encadrement des loyers, les locataires sont protégés contre les augmentations excessives, tout en maintenant une certaine mobilité sur le marché. Les propriétaires, eux, doivent surveiller les arrêtés préfectoraux actualisés chaque année ; ces textes fixent les plafonds à respecter. Pensez aussi à vérifier la clause de révision prévue dans le contrat, elle définit les marges de manœuvre autorisées pour ajuster le montant en cours de bail.
Le dispositif poursuit un double objectif : stabiliser les loyers pour éviter les dérapages, sans pour autant bloquer l’initiative dans les quartiers à forte demande.
Comment s’appliquent l’encadrement des loyers et l’indice de référence (IRL) ?
Le fonctionnement est strict : chaque révision annuelle du loyer s’appuie sur l’indice de référence des loyers (IRL), publié trimestriellement par l’INSEE. La date à retenir ? Celle de la signature du bail ou son anniversaire. C’est là que tout se joue pour la révision du loyer.
Mais attention : la révision annuelle n’existe que si le bail la prévoit explicitement via une clause. Cette clause précise aussi le trimestre de référence. Pour calculer le nouveau loyer, il suffit d’appliquer la formule : loyer actuel multiplié par le dernier IRL connu, puis divisé par l’IRL du même trimestre l’année précédente. Pas de place à l’improvisation. Que vous soyez à Lyon, Paris ou Lille, la règle est identique.
Les situations principales à connaître sont les suivantes :
- Dans les secteurs soumis à l’encadrement des loyers, lors d’un changement de locataire, la limite supérieure reste le loyer de référence majoré. On ne peut le dépasser, sauf cas exceptionnel dûment justifié.
- Hors des zones tendues, seule la progression annuelle selon l’IRL s’applique, sans plafond supplémentaire.
Ce dispositif empêche les hausses abusives, tout en permettant une évolution raisonnable. L’IRL agit en baromètre : il adapte le loyer à la réalité économique. Les propriétaires doivent être attentifs à la rédaction de la clause de révision dès la signature du bail. Les locataires, eux, ont tout intérêt à vérifier chaque année que la revalorisation respecte bien la date et l’indice prévus au contrat.
Hausse prévue : démarches à suivre pour propriétaires et locataires
Pour les propriétaires, toute augmentation de loyer se prépare avec méthode. Avant d’envisager une hausse, il faut s’assurer que le bail intègre une clause de révision. Sans ce passage dans le contrat, le montant reste figé jusqu’à la prochaine location. Lorsque la clause est présente, l’évolution ne peut pas dépasser la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL). Le bon moment ? La date anniversaire du bail, et uniquement à ce moment-là.
Pour officialiser la demande, une lettre recommandée s’impose. Elle doit stipuler le nouveau loyer, expliquer le calcul et mentionner l’indice utilisé. Si le propriétaire tarde à envoyer ce courrier ou oublie, la hausse s’appliquera seulement à partir de la notification, sans effet rétroactif.
Côté locataire, il est conseillé d’examiner la justification de chaque revalorisation. Si une hausse s’appuie sur des travaux d’amélioration, la réglementation est précise : seuls certains investissements donnent droit à une augmentation (par exemple, des équipements neufs ou des améliorations sur la performance énergétique). Le montant demandé doit rester proportionné à la nature des travaux. En cas de litige, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation. Le recours au tribunal judiciaire reste ouvert, mais le dialogue et la médiation sont souvent privilégiés dans un premier temps.
Pour mieux comprendre les règles en vigueur et obtenir un éclairage sur le marché local, l’ADIL propose un accompagnement neutre. Quoi qu’il en soit, l’échange reste le chemin le plus court vers un accord, à condition que chaque partie dispose des documents nécessaires et respecte le cadre réglementaire.
Réviser un loyer, c’est avancer sur une ligne de crête : équilibre entre droit et transparence, entre protection du locataire et adaptation au marché. La vigilance, elle, n’est jamais de trop.
